規約設定に関する公正証書の作り方

購入予定者や分譲業者のニーズがはかれる

軽井沢にある親から譲られた別荘がかなり古くなったので、Kはそこに分譲マンションを建てること にしました。マンションにはよく管理規約があるので、それはどうやって定めるのかを不動産業者に 相談したところ、分譲前でも規約を設定することができることを知りました。ただ、手続が特殊だと いうので、Kは区分所有法を調べてみることにしました。

分譲マンションをめぐる権利関係を規定している法律が、「建物の区分所有等に関する法律」(区分 所有法)です。そこでは、区分所有権を取得して入居した人々が守ることになる規約(ルール)につ いて規定しています。分譲マンションは、各入居者が所有する専有部分(各部屋)と共同して利用す る共用部分([階段・エレベーターなど)からなります。特に、共用部分については、規約で管理・ 使用方法について詳細に定めておく必要があります。区分所有法によると、規約を作ったり、変えた り、なくしたりするのは区分所有者の頭数と議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によっ てするものとされています。これが原則です。ただ、分譲前から規約がはっきりとしている方が、購 入予定者や分譲業者にとって安心です。そこで、公正証書を作成することによって、分譲前から規約 を設定できるとされています。

公正証書作成の際に注意すること

以下の点については、はじめに専有部分の全部を所有する者(分譲業者)は、公正証書によって規約
を設定することができます。なお、低地利用権とは、区分所有者がその所有する専有部分に応じても
っているマンションの敷地を利用する権利です。

・建物の部分と付属建物を共用部分とすること
・建物の所在する土地以外の土地(庭や通路など)を建物の敷地と定めること
・専有部分とその専有部分にかかる敷地利用権とを分離して処分することができる旨を定めること
・専有部分に対応する敷地利用権の割合を専有部分の床面積の割合と異なった割合とすること

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