定期借地契約の公正証書の作り方

定期借地権制度ができるまで

不動産をめぐる賃貸借・地上権関係では、賃借人(借地人・借家人)・地上権者(借地人)は一般的に弱い立場にあります。そこに配慮して、戦前から、不動産賃貸借については、「借地法」、「借家法」、「建物保護ニ関スル法律」(建物保護法)という三つの法律によって、借地人・借家人を厚く保護してきたのです。ただ、時代の進展とともに、これらの法律は世間の実情に適合しないものとなってきました。あまりに借地人・借家人側に有利なため、地主が自分の所有不動産を十分に活用できなくなってしまったのです。また、現代的な需要に見あった、不動産の有効利用も考えられるようになってきました。そこで、前述した三つの法律を統合して「借地借家法」が制定され、それに伴い新しい借地制度も導入されることになったのです。借地契約の期間については、改正によって、建物の堅固・非堅固を問わずに一律30年とされました。この期間について当事者間でそれ以上の期間設定をすることは可能ですが、それ未満の期間設定をすることは許されません。なお、借地借家法が施行された 平成4年8月1日より前に締結された契約については、旧借地法、旧借家法、建物保護法が適用されることになります。

定期借地権とは何か

「借地借家法」は、借地契約について、新しい制度を導入しました。当事者の意思を尊重し、できる限り土地を有効に利用できるために、「定期借地権」の制度を新設したのです。これは、これまで長期の契約期間に加えて、更新が原則的となっていた借地契約に対し、一定期間の経過によって当然に終了し、更新されない借地契約を認める制度です。この定期借地権の制度には、①一般定期借地権、②建物譲渡特約つき借地権、③事業用定期借地権の三つの種類があり、それぞれ特有の条件が要求されています。以下では、これら定期借地権制度について、公正証書との関係も含めて、順次解説していくこととします。

一般定期借地権について

存続期間を50年以上とした借地権を設定する場合、建物の存在の有無にかかわらず、更新をせず、建物買取請求権も行使しないとする特約を定めることができます。50年以上の長期間にわたって借地権を設定する代わりに、その期間の満了によって当然に契約が終了するという特約をすることができるわけです。この契約を締結する場合には、①契約期間が50年以上であること、②契約を更新しないこと、③建物を再築しても契約期間の延長がないこと、④建物買取請求権がないこと、を規定しています。契約は、公正証書などの書面によってしなければなりません。なお、契約満了時がはっきりしているので、契約満了時に建物が残存していれば、それを収去するべきことも明記しておくと、トラブルを事前に避けることができるでしょう。

建物譲渡特約つき借地権について

近年、土地を信託的に利用収益する方法として、次のような手順をふむ手法が利用されています。

①地主から開発業者などが、当初から一定期間の約束で、土地を賃借したり、信託的に譲り受けるなどする。

②その上にマンションなどを建設する。

③マンションなどを賃貸するなどして、そこから収益をあげる。

④そこに費やした資金が回収された後、地主に土地と建物をセットで明け渡す。

このような土地利用を借地借家法上も裏づけするために、設けられたのが、建物譲渡特約つき借地権です。つまり、借地権を設定してから30年以上経過した日に、借地権設定者(地主)が借地上の建物を相当な対価で譲り受け、借地権を消滅させることを約束する制度です。公正証書を作成する場合、①いつ借地権を消滅させるのか、②建物を借地権設定者(地主)が譲り受けること、③建物の対価をどうするのか、などを明確にしておきます。なお、建物については、地主が所有権を確保できるように、仮登記をしておくべきでしょう。

事業用借地権とは何か

土地を借りるといっても、30年間もの長きにわたって使用する必要がないケースもよくあります。チェーン店型の大型店舗経営などでは、そこそこの期間借地権が維持できれば、それで十分なことがよくあります。そこで、設けられたのが事業用借地権の制度です。これは、専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を10年以上20年以下とし、期間が満了すれば土地が明け渡される契約です。「専ら」事業の用に供する建物の所有が目的なので、居住用建物の場合には適用されません。もっとも注意が必要なのは、契約は必ず公正証書によってしなければならないことです。どんなに明確な記載があっても、私人間(当事者同士)で作成した書面では有効な契約にはなりません。

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